买房物业费通常从 业主实际收房次月开始缴纳。具体依据如下：
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业费的交纳时间首先应当遵循物业服务合同的约定和法规。通常情况下，购房合同会约定好交房时间，而物业费则从开发商交房后便由业主交纳，且无论业主是否入住，从交房次月开始就需要交纳物业费。
物业费在住宅实际交付后就由业主交纳，即从开发商交房后便由业主交纳。如果业主未入住，则从交房次月开始交纳物业费。
对于开发商销售的尾房、因开发商原因延迟交房的房屋、需要维修而暂缓交房的房屋、处于法院审理中等待审判结果的房屋等特殊情况，如果在业主领取钥匙之前，则物业费由开发商承担。业主领取钥匙后，次月开始由业主交纳物业费。
买房后，物业费的交纳时间通常是在开发商交房后的第二个月开始。如果因为房屋质量问题导致无法收房，需要开发商进行整改，那么在这段期间内，业主是不需要交纳物业费的，直到房屋整改完毕并经业主验房通过后，才开始计算物业费。
综上所述，买房物业费从业主实际收房次月开始缴纳，具体起始时间以购房合同中约定的交房时间为准，同时需考虑是否有特殊情况导致延迟交房或收房。
