开发商必须具备的法律凭证和批准文件共计五种才符合预售规范，五证分别是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》。其中《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。
1、国有土地使用证
《国有土地使用证》是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。
根据我国《城市房地产管理法》的规定：开发商转让房地产，必须要和市县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金，并依法登记领取土地使用权证书。
2、建设工程规划许可证
《建设工程规划许可证》是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有该证的用地单位属于非法用地，其工程建筑也是违章建筑，所以不能领取房地产权属证件。
3、建筑工程用地规划许可证
《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
4、建设工程施工许可证
《建设工程施工许可证》是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，是不受法律保护的。
5、商品房预售许可证
《商品房销售（预售）许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。
重点提醒：在查看“五证”的时候一定要看原件，因为复印件很容易造假。另外在正式签订购房合同前，一定要看清楚所购买（预购）的房屋是不是在销售（预售）范围之内，以确保将来可以顺利地办理产权证。
以上五证是房地产开发商在预售商品房时必须具备的法律凭证和批准文件，“五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房销售(预售)许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。商品房销售(预售)许可证的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。购买了“五证不全”的房产很难拿到房本，并且还有其他的麻烦，避免买房之后的麻烦，大家一定要选择五证齐全的房子购买。
1、《建筑用地规划许可证》就是指开发商及建设单位向土地管理部门申请使用土地之前，经当地的城市规划行政主管部门确定的，该建设项目位置、高度、容积率等符合城市规划的法律凭证。
2、《建设工程规划许可证》就是该建设工程项目符合城市规划需求的法律凭证，在这里主要就是指开发商开发的这个楼盘项目的规划设计符合城市的规划。
3、《国有土地使用证》是指经土地使用者及开发单位申请，经当地的人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。在这本证书上，主要载明了土地使用者名称、土地坐落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。当然，如果是近几年的新开发楼盘，也有可能是《不动产权证书》。
4、《建设工程开工证》就是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有《建设工程开工证》的建筑属违章建筑，不受法律保护。
5、《商品房销售（预售）许可证》就是市、县人民政府地产开发企业，销售商品房的批准性文件（如果是现房，开发商只须出具竣工备案表）。
